재건축 무상지분율

▲대지면적 3만3057.85㎡(1만평) ▲용적율(대지면적에 대한 건물 연면적의 비율) 200% ▲3.3㎡(1평)당 분양가 2000만원 ▲3.3㎡당 공사비 500만원이라는 상황을 가정해 보자. 무상지분율은 얼마나 될까.

무상지분율은 평당 개발이익을 평당 분양가로 나누면 된다. 개발이익은 전체 예상 분양수익에서 예상 공사비용을 빼면 된다. 위의 예에서 전체 분양수익은 연면적(용적률 200%×대지면적 1만평)에 평당 분양가를 곱한 4000억원이 된다. 전체 공사비용은 연면적(2만평)에 평당 공사비(500만원)를 곱한 1000억원이 나온다. 따라서, 개발이익(분양수익-공사비용)은 3000억원이 되고, 이를 대지면적으로 나눈 평당 개발이익은 3000만원이 된다. 최종적으로 무상지분율은 3000만원(평당 개발이익)을 2000만원(평당 분양가)로 나눈 150%가 된다. 대지지분 10평을 가진 조합원이라면 재건축 후 15평 아파트를 추가 부담없이 받을 수 있는 것이다.

따라서, 무상지분율이 높아지려면 기본적으로 분양수익이 많거나 공사비용(사업비 포함)이 줄어야 한다. 분양가가 높게 책정됐다면 분양수익이 늘어나기 때문에 무상지분율도 높아질 수 있다. 또한 공사비가 적게 들수록 무상지분율은 올라갈 수 있다. 같은 크기의 아파트라도 무상지분율에 따라 수익성이 달라질 수 있어 건설사 입장에서는 ‘무상지분율’을 조금이라도 더 낮추려 하고, 반대로 조합원들은 더 높이려는 것이다.

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http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2010/05/17/2010051700624.html#csidx76766dde3e45a15a0a94a57fc6c41db